魅力いっぱいの変形地。自分らしい家を建てよう。
変形地とは
変形地とは一言でいうと一般的な段差のない正方形や長方形でない土地の事をいいます。
故に一般的な四角い間取りの家を建てようとすると制約が厳しくなったり
扱いにくいといった点で敬遠され、一般的に周囲の土地に比べ価格が低く抑えられる傾向があります。
しかし、建物は必ず真四角でなくてはならないものではありませんし、
よほど特殊な工法を使わない限り、コストもそんなに大きく変わらないのです。
(よくコストが高くつくと言われますが、規格品を売っている住宅販売会社ならまだしも
設計事務所は、四角でも三角形でもそもそも全てがオーダーメイドなので
トータルの平米数の設計料しかいただきません。)
また、どんな形であれ、きちんと構造計算をするので特別地震に弱いわけでもありませんし、
通常の住宅と同じように長期優良住宅やローン控除も通ります。
気に入った場所にある土地がもし変形地だったなら、
二の足を踏まずに一度ご相談下さい。
デメリットよりもメリットが上回るようならその土地を買う価値は十分にあります。
変形地の種類とメリットとデメリット
①三角形、台形等
デメリット
・真四角に建物を建てた際、有効に使える面積が減る。
・売却時に土地の資産価値が上がる事がない。
・二等辺三角形のような形で2方が道路に挟まれている場合はやや騒音やプライバシーに気をつける必要がある。
メリット
・角地であれば日当たりが良く設計次第で外観に特徴を持つことができる。
・ペット専用の囲われたプライベートガーデンも
・土地に沿って角度をつける事が出来るので隣近所と視線が合いにくい。
・三角形の隅の部分など、使いにくいんじゃないのと思われる方も多いと思いますが
おしゃれな書斎やニッチ、暖炉スペース等アイデア次第で素敵な空間になりえます。
②間口が狭く奥行きの長い土地
京都の町屋を創造してもらえるとわかりやすいかと思います。
間口5ｍ奥行き30ｍなど。よく言われるうなぎの寝床ですね。
デメリット
・細長い分、立地や間口の向きによって条件が大きく左右されやすい。
(東西に長い建物であると北側斜線が全体にかかってくるので用途地域によっては最上階の屋根が低くなる)
・通常の間取りで建ててしまうと部屋によって採光や換気に隔たりが出来やすい。
・生活動線が縦方向なので、使用頻度をよく考えて配置を決める必要がある。
メリット
・奥行きがたっぷりあるので空間全体が広く見える。
・吹き抜けや中庭等で光を取り入れれば採光や換気の面で有効である。
・独特な雰囲気が生まれやすい。
・町屋のような雰囲気が好きな人であれば是非お勧めしたい土地です。
③旗竿地
もともと1つの土地を分ける際にできる奥の土地。
敷地は道路に2ｍ以上接していないといけない為、2ｍ程の通路を通って奥の敷地にいく旗竿のような形の土地。
もっともよくある変形地でリーズナブルなお値段で手に入る事が多い。
デメリット
・駐車場がとりにくい。路地部分に余裕があればいいが、法律で決まっている2ｍよりも幅が広くとってあるケースは少ない。
(軽自動車の規格がＷ1.48ｍ以下、Ｄ3.4ｍ以下なのでスライド式であれば置ける場合も)
・周囲を建物に囲まれている為、風通しやプライバシーといった面で工夫が必要。
メリット
・長い路地部分を逆手にとって自分好みのアプローチを作る事ができる。
(玄関までの道のりを楽しく作る事ができる。)
・小さな子の道路への急な飛び出しを防ぐことが出来る。
・道路の排ガスや通行人の視線を遮る事が出来る。
・トップライトで採光をとったり、中庭等で採光や通風の工夫をしましょう。
・採光の得られやすい2階にリビングをもってくるのも一つの手です。
・ガーデン好きな人にはおススメです。
しかし路地部分の長さや前面道路の幅員だけはしっかり確認しておいて下さい。
中には接道条件の2ｍを満たしていない古い格安物件がゴロゴロしていたり、
車を所有したい人にとっては路地部分に対し、全面道路が4ｍ以上ない土地では車を切り返す事が困難になってきます。
最低でも接道2.5ｍ道路幅員4.5ｍあるといいですね。
④傾斜地
丘陵地や崖に面した土地。
デメリット
・道路からバリアフリーになりにくい。斜面に面して宅地を作ろうと造成されたケースでは道路より高い位置に土地があるため、
外階段がある事が多い。
・古い擁壁がある場合は注意が必要。
宅地造成規制法の許可を受けていない古い擁壁は審査上擁壁とみなさない為、崖条例の規制を受ける場合があります。
・敷地の一部または全部が盛り土になっており、地盤調査の結果、地耐力が低い場合地盤改良費が余分にかかりる場合があります。
(地耐力の大きさはなにも傾斜地に限ったことではありませんが、事前に視野に入れておく必要があります。)
・駐車場を作る場合、道路の高さまで土を掘り下げるかビルトインガレージを作るかといった作業が必要になります。
メリット
・道路より土地が高い分プライバシーが守られやすい。
・水害の心配が少ない。
・眺望がいい。
・場所にもよりますが、採光が良い土地が多い。
・高低差を利用したスキップフロア等も可能。
・建物内部の暮らしやすさとしてはわりとメリットが大きい傾斜地。
しかし場合によって、建物本体と言うよりは、外構工事や土木工事に大きく予算がかかるので、
どの程度手を入れる必要があるのか、購入前にしっかりと土地や擁壁の状態をしっかりと見る必要があります。
高低差が大きい場合宅地造成規制法の許可を受けている擁壁かどうかはしっかりと確認して下さい。
